한국, 중국, 일본, 동아시아 3국은 모두 짧은 시간에 고속으로 경제 성장을 달성했다. 우수한 인적자본을 기반으로 한 저가의 제품으로 세계 시장에 진출한 이후, 과감한 투자로 세계 기술을 받아들이며 선진국을 위협하는 추격자가 되었고, 연구 개발의 성과로 첨단 기술에서 세계 선두 자리를 넘보는 위치에 도달했다. 세계는 동아시아 3국의 경제 발전을 경이로운 눈으로 바라보고 있다. 그러나 고속성장의 후유증도 만만치 않다. 양극화로 인한 사회 갈등이 심화되고 있고 특히 부동산 거품으로 인한 폐해가 컸다. 세계의 부러움을 받던 경제도 부동산 거품으로 인해 한 순간에 무너질 수 있다는 교훈을 안겨주고 있다. 한 때 일본의 주택가격과 토지가격은 상상을 초월할 정도로 치솟아 전 세계 최고 수준이 되었다가, 결국 고꾸라졌다. 그 결과는 참혹했다. 세계 최고를 자랑하던 국가에서 일약 병든 환자가 되어 잃어버린 30년을 겪고 나서도 좀체 살아나지 못하고 있다. 중국도 마찬가지다. 전국적으로 부동산 투기 광풍이 불었고, 지방 정부는 경쟁적으로 부동산 개발을 부추겨 상식적으로 납득하기 어려운 개발이 이어졌다. 건설업의 비중이 국내 총생산의 30%를 넘고, 부동산 관련 대출이 급증하면서 경제 위기에 대한 경고음이 커졌다. 결국 정부가 나서서 부동산 억제 정책을 쓴 결과 빠른 속도로 부동산 기업대출과 가계대출이 줄어들면서 거품이 꺼지기 시작했다. 대규모 부동산 개발회사가 무너지면서 금융시장이 흔들리고 성장률 저하, 실업률 증가 등 심각한 경제 위기 국면에 들어섰다. 이제 한국만이 남았는데 이웃 나라의 교훈은 보지 못한 채 더 큰 위기로 치닫는 현실이 안타깝다. 부동산 거품이 가득한 한국경제에서 여전히 부동산 불패론을 외치는 언론과 전문가들이 넘치고 있는 모습이 초현실적이다. 거품이 무너질 때 피해를 최소화하려면 지금부터라도 안정적으로 관리하는 정책이 시급하다. 시진핑 주석이 2020년 8월에 이른바 3조홍선(3條紅線) 정책을 발표했다. 3가지 빨간 줄을 쳤다는 의미인데, 첫째는 부동산 기업의 자산대비 부채비율이 70%를 넘지 않도록 규제했다. 둘째는 기업의 자본대비 부채 비율을 100% 이내로 규제했다. 셋째로 유동성 위기를 막기 위해 단기부채 대비 현금 비율이 100%가 넘도록 했다. 사실 이러한 규제가 나오기 이전 중국 정부는 부동산 거품을 억제하기 위해 수많은 경고를 했다. 이미 2017년 시진핑 주석은 주택은 거주의 수단이지 투기의 대상이 아니라고 천명했고, 이를 실현하기 위해 경제 당국은 갖가지 규제조치를 이어갔다. 그래도 꺾이지 않는 부동산 거품에 대해 3조홍선은 최후의 일격이라는 의미가 있다. 즉시 방만한 투기의 주범이었던 중국의 거대 부동산 개발 회사들이 타격을 입었다. 헝다와 비구이위안을 비롯한 대형 부동산 개발회사들이 무너졌다. 이러한 중국의 부동산 거품 붕괴로 인한 후폭풍이 거세다. 2024년 4월 현재 중국의 주택가격 상승률은 33개월 연속 떨어졌고, 거래량 역시 34개월 연속 줄어들었다. 주택가격은 2021년 7월의 고점 대비 11.3% 하락했다. 이어진 중국의 경제 위기는 중국 정부가 자초한 것이고. 최근에는 안정적 관리를 위해 다시 부동산 개발 회사를 선별해서 지원책을 발표하고 있는 중이다. 중국은 왜 위험을 무릅쓰고 극약 처방을 했을까? 일본의 잃어버린 30년이 큰 교훈이 되었을 것이다. 그만큼 부동산 거품의 해악은 크다. 조기에 종식시키기 못하면 독버섯처럼 자라나고, 시간이 흐를수록 폐해는 크다. 부동산 광풍으로 인해 부동산업이나 건설업의 비중이 커지고 이에 따라 거기에 종사하는 인력이 늘어나게 되는데, 거품이 커질수록 이 규모가 커지기 때문에 거품이 꺼질 때의 피해도 따라서 커지게 된다. 한국이 중국처럼 3조홍선 정책을 적용했다고 가정해 보자. 살아남을 부동산 회사나 건설회사는 얼마나 될까? 이런 기준으로 보면 현재 한국의 부동산 거품은 한중일 3국 중 최악으로 평가할 수 있다. 그런데도 정부나 한국은행의 정책 당국자 어느 누구 하나 나서 위험을 경고하는 사람이 없다. 만약 중국과 같은 정책을 펴서 위기가 오면 책임에서 벗어나지 못할 것을 알기에 조치를 취하지 않고 있다. 오히려 관료들은 거품이 커지는 것을 방조하고 있다. 그래도 국가를 위하는 책임있는 당국자라면 거품을 경고해야 하지만 조용히 있다. 한국의 언론과 관료들은 미필적 고의로 거품을 조장하고 있고, 그 결과 한국 경제는 위기를 맞게 될 것이다. 이제 거품 붕괴와 부동산 폭락을 대비해야 한다. 더 이상 거품이 커지지 않도록 하고, 부동산업과 건설업, 주택담보대출을 안정적으로 관리해야 한다. 지금 주택담보대출을 늘이는 금융회사는 상응하는 비용을 부담해야 한다. 부동산 PF 부실을 방치하고 스트레스 DSR 규제를 연기하며 거품이 커지는 것을 조장하는 금융위원회도 책임에서 자유롭지 않다. 금융시장 최후의 보루인 한국은행이 더 선제적으로 정책을 펼 때다. 무너질 서민경제를 생각하면 눈앞이 캄캄하다. 본 칼럼은 시민언론 민들레에 기 게재된 내용임을 밝힙니다
